sexta-feira, 13 de dezembro de 2013

Abaixou a maré no mercado imobiliário


Muito se justiçou à recente queda do FIIs (Fundos Imobiliários) e/ou ações do setor de construção civil na Bovespa ao ciclo de aperto monetário implementado pelo Banco Central no mês de abril deste ano. Este argumento era (e ainda é) utilizado por quase todos os analistas de corretoras que soltaram recomendações de compra em ativos (FIIs) com preços inflados no final do ano passado, acarretando em prejuízos significativos aos investidores que seguiram as sugestões.

O movimento de alta da taxa básica de juros reduziu a atratividade de determinados ativos de risco, provocando um fluxo natural do capital posicionado anteriormente na renda variável para a renda fixa.

O impacto nos FIIs ocorre de forma mais agressiva devido à semelhança destes investidores com o perfil de maior aversão ao risco (equivalente ao perfil das aplicações em produtos de renda fixa) e, principalmente, por conta da baixa liquidez deste segmento de mercado.

Da mesma forma que o movimento de valorização das cotas de FIIs aconteceu de maneira exagerada, o movimento de correção atual estaria ocorrendo, também, de forma exagerada levando em consideração a permanência/estabilidade do quadro atual.

Enquanto os juros futuros estavam subindo e os FIIs corrigindo a maré estava elevada no mercado imobiliário. Ninguém poderia comprovar a existência de uma nova variável, diferentemente daquela dos juros, responsável pela queda do preço das cotas de FIIs. Mas havia algo, ainda não revelado tecnicamente pelo mercado, bastante suspeito na precificação dos ativos que estava além da curva dos juros. A permanência/estabilidade do quadro atual não compactua com as perspectivas para os próximos anos.

O descompasso direcional no movimento dos FIIs com os juros futuros, revelado pelo mercado nestes últimos dias/semanas, confirma a existência desta nova variável na precificação dos ativos do mercado imobiliário.

No gráfico abaixo podemos observar o movimento da taxa de juros do contrato futuro que vence em 2016 (linha preta) com o movimento do IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário – linha vermelha). O retângulo azul marca o início do ciclo de aperto monetário do Banco Central, que acabou surpreendendo o mercado na época. Os juros futuros subiram, enquanto os FIIs cederam (IFIX), refletindo novas expectativas de alta na taxa Selic.


O mesmo padrão pode ser observado na taxa de juros do contrato futuro da ponta mais longa, que vence em 2021.


O retângulo verde, nos dois gráficos, marca a primeira sinalização do Banco Central enviada ao mercado para interrupção do ciclo de aperto monetário. Os juros futuros começaram a cair, refletindo, agora, um novo movimento direcional da taxa Selic (estabilidade em 10,5% ou 10,75%), criando condições para correção do excesso da curva. Entretanto, pode-se observar que o IFIX continuou caindo, sinalizando uma distorção de movimento.

A reação natural do IFIX quanto à expectativa de interrupção do ciclo de aperto monetário deveria gerar um novo movimento ascendente, corrigindo excessos na precificação do mercado, e não a permanência de uma trajetória descendente nos preços. Este descompasso é, na verdade, a revelação técnica do mercado referente à existência de uma nova variável na precificação destes ativos.

Com um número mais sólido para a taxa básica de juros os investidores/agentes/analistas começam a calcular o impacto deste novo quadro sobre o mercado imobiliário. Os efeitos contracionistas provocados pelo aumento da taxa básica de juros causarão desaceleração no ritmo de crescimento do mercado imobiliário, altamente dependente das condições de circulação do crédito na economia.

Com o reajuste exagerado dos últimos cinco anos, ultrapassando o nível de resposta à estagnação nos preços dos imóveis das décadas passadas, os preços tendem a apresentar um novo movimento corretivo sustentado a partir da segunda metade de 2014. Acontece que a maior disponibilidade de oferta (fruto do boom de novos empreendimentos dos últimos anos) poderá acentuar o movimento de correção nos preços dos imóveis, que já serão impactados pelo próprio esfriamento da demanda (fruto da restrição do crédito na economia).

Portanto há o surgimento de duas pressões negativas que impactarão os preços dos imóveis nos próximos anos. O mercado revelou a precificação desta nova variável, que pode estar ainda na fase inicial. A partir de hoje, a pontuação do IFIX na mínima histórica não pode ser considerada apenas como uma reação do mercado ao movimento da taxa Selic. Reflete também a expectativa de renegociações mais difíceis com os locatários, aumento da vacância, inadimplência, quebras de contratos de locações, desvalorizações dos imóveis, entre outros.

Esta nova revelação técnica do mercado é importante, pois estava encoberta pela maré alta. A expectativa de correção sustentada no mercado imobiliário ganhou peso com a confirmação desta nova variável identificada na precificação dos ativos. Deixou de ser apenas uma sinalização fria (análise macroeconômica) para ser, também, uma sinalização emocional (psicologia dos preços).

Desejo a todos vocês um ótimo final de semana!

37 comentários:

  1. Olá, interessante o entendimento, que está sendo previsto por alguns outros analistas, mas fa alguns anos.
    Mas, continuando, discordo da sua assertiva na seguinte linha:

    "o nível de resposta à estagnação nos preços dos imóveis das décadas passadas"

    FI, os imóveis não estavam com seus preços estagnados nas décadas passadas. Os preços acompanhavam os fundamentos/índices do setor desde nas décadas passadas.
    O que ocorre é que no início dos anos 2000 (perto de 2002) os preços dos imóveis começaram a subir um pouco acima da inflação e lá perto de 2007 até meados de 2012 decolava anualmente, até a capacidade de crédito (lapso temporal) atingir o limite de renda/prazo de financiamento.
    Agora, com o secamento iminente do crédito + aumento de taxas de juros, teremos ciclo reverso, para o bem da economia.
    Infelizmente vejo aumento sensível de vários negócios fechando por causa da excessiva ganância de proprietários.
    A maré virou, para o bem maior.
    E entendo que é apenas o início...

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    1. Sim, os imoveis estavam desvalorizados por decadas e precificados negativamente em mais de 50% do custo de construcao. Isso gerou estagnacao de novos lancamentos o que culminou com a distorcao gerada pelaoferta reduzida e procura aumentada, nao pela ganancia dos.proprietatios. Tracando um paralelo com a economia dos eua, uma correcao no preco dos imoveis seria bem vinda. Um estouro de bolha, catastrofico.

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    2. Penso que o mercado deveria se decidir. Quando querem convencer alguém a comprar imóvel, dizem que é um investimento seguro e nunca desvaloriza. Quando querem justificar a escandalosa alta de preços causada pela bolha imobiliária dizem que o preço dos imóveis permaneceu estagnado por décadas. São duas coisas mutuamente excludentes. Mercado imobiliário, arrume outra desculpa, porque vocês se contradizem a todo momento rssss

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    3. Anônimo das 14 de dezembro de 2013 06:27
      Não, não estavam desvalorizados por décadas.
      Eu acompanho o setor desde o início do plano real e tenho os valores com custos da mãe de obra mais materiais bem como preço de imóveis.
      Eles sempre acompanharam a inflação.
      Espero ter esclarecido a situação.

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    4. Digo, mão de obra.
      Os imóveis tiveram seus preços acompanhando a inflação até meados do ano 2000.
      Todavia, com o aumento da oferta de crédito violenta, começaram a crescer o olho pouco depois, praticando preços acima da inflação, com explosão insana perto de 2007-2008.

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    5. Caros, a coisa é mais simples que parece. Imóveis estavam desvalorizados há décadas? MENTIRA! Depois da adoção do regime de câmbio flutuante (1999), a procura por imóveis aumentou consideravelmente. Esse novo boom é reflexo das políticas kamikazes do PT. Joga dinheiro e crédito na praça para aquecer artificialmentea economia e o brasileiro, que não tem noção, acha que ta tudo lindo, dai eles se mantem no poder até a bomba estourar. Política expansionista irresponsável tem uma consequencia obvia (desemprego+inflação). É só o PT sair do poder ano que vem e essa Copa do Mundo acabar que os preços vão despencar uns 30%. Águas Claras, em Brasília, já têm dezenas de obras privadas abandonadas. Os especuladores já estão com a corda no pescoço.

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    6. FI, se me permite fiz uma pesquisa por conta própria no Google Trends - traçando um paralelo entre termos correlatos à "comprar imóvel", "vender imóvel" e "bolha imobiliária" http://bit.ly/1eUftIB (Marque a checkbox "Previsão" e terá mais uma informação importante que corrobora com a sua tese)

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    7. Muito bom este gráfico.

      Com relação à estagnação nas décadas passadas a informação procede. Mesmo admitindo que as fontes estariam erradas (o que não é o caso), bastaria fazer uma conta de padeiro para checar se a informação procede ou não. Um imóvel que valia 100.000,00 em 2000 deveria valer 156.350,00 em 2007 apenas para corrigir o acumulado do IPCA neste período. Não houve esta valorização. Na passagem de 2006 para 2007 podia-se encontrar facilmente ofertas de imóveis a preços ridiculamente baixos.

      Abcs, boa semana a todos!

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    8. De fato eram muito baratos os imóveis. Hoje vejo que estão um pouco caros, mas nada que justifique a palavra "bolha". Pode sim ter uma correção, mas não esperem 30, 40 ou 50% como ocorreram em países com uma bolha de fato. Aqui se chega a cair tudo isso vai ter apartamento mais barato do que carro.

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    9. FI, quem alega primeiro algo de tal monta necessita comprovar as alegações.
      Eu tenho os dados comprovando que os imóveis não ficaram com seus preços estagnados.
      Todavia, considerando que vc alegou antes, lhe oportunizo que comprove o que informa: de que estavam estagnados.

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  2. FI..Se nós permite.

    www.bolhaimobiliaria.com

    Uma discussão sobre o assunto.

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  3. cadê o fechamento da semana?

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    1. Achei desnecessário postar devido à falta de novidades. Foi uma semana irrelevante, bolsas operando dentro da tendência de curto prazo. Mas o mercado vai acordar nesta próxima semana e na sexta-feira farei o fechamento da semana, como de costume.

      Abcs, boa semana!

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  4. Uma análise massa dessa e o cara quer "fechamento da semana"...

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  5. No início do ano de 2013 estes mesmos analistas que hoje falam em perdas de 15% nos fundos eram os que falavam da maravilha de investimento que eram estes papéis... Mas para aqueles que acompanham www.bolhaimobiliaria.com e sabem que o Brasil vive uma BOLHA IMOBILIÁRIA, não entraram na brincadeira. Tava na cara que quando a SELIC voltasse a ser o que sempre foi no país (2 dígitos), o investimento em imóveis iriam micar. Novamente, galera, leiam o que estes analistas recomendam e não façam. No início do ano a recomendação de entrada em fundos de investimento foi feita com contundência somente para que os grandes do setor pudessem vender suas participações e realizar lucro. O mesmo vale para investimento físico em imóveis. O marketing de que imóvel é investimento seguro e nunca desvaloriza é feito pra que as pessoas garantam o lucro do smart money.

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    1. OBS: quando disse "esses analistas", não me referi ao dono deste espaço que, sem dúvidas, é honesto e um ponto fora da curva.

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    2. Obrigado amigo!

      Mas não sou um ponto fora da curva. Eu também erro rs..

      Abcs, boa semana!

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    3. Mas, aparentemente, não recomenda compra somente pra realizar o próprio lucro e/ou dos clientes, caso dos analistas destes portais de investimentos.

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  6. Esperem a crise econômica chegar de verdade no Brasil pra vocês verem aonde vai parar a rentabilidade destes FIIs... Isto é só o começo. A tendência atual é queda forte no valor do aluguel. Somado ao rendimento que a renda fixa vem dando, adeus investimento em imóveis. Foi bom enquanto durou. Agora é ladeira abaixo.

    Bolha imobiliária no Brasil. Nós avisamos. bolhaimobiliaria.com

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    1. Impacto econômico forte pode acontecer em 2015. O governo ainda tem margem de manobra, mas não sinaliza interesse em utilizá-la. Vamos ver o que acontece no primeiro semestre de 2014, vai ser importante para começarmos a desenharmos o quadro para 2015.

      Abcs, boa semana!

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  7. Excelente post. E isto já refletiu na minha carteira de FIIs, estava com ganho de 3K mês passado e agora o ganho zerou. Hora de comprar mais? Ou aguardar? Acho que vou aguardar...

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    1. Cada fundo tem as suas particularidades. Alguns estariam baratos hoje, levando em consideração a permanência do quadro atual. Mas está muito claro que haverá deterioração do cenário na segunda metade de 2014, o problema é que ainda não há possibilidade de mensurar o potencial de impacto.

      Abcs, boa semana!

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  8. Prezado FI,

    Boa análise, como sempre. Mas acho que existe ainda pouco tempo para caracterizar uma tendência do movimento de queda dos FII´s e de queda dos juros futuros. É preciso esperar mais tempo para ver se realmente existe uma "outra variável" para explicar o comportamento dos preços dos FII´s.
    Abs

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    1. Sua colocação faz sentido, pois algumas vezes o mercado demora pra reagir. Mas as respostas às mudanças na política monetária costumam ser rápidas e agressivas, não costuma ter "delay". Isso não significa que os juros permanecerão em tendência de queda por mais algum tempo ou que os FIIs não voltarão a subir. É uma sinalização técnica do mercado de que os investidores/operadores estão trabalhando a precificação desta nova variável no preço do ativo.

      Abcs, boa semana!

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  9. Será? Creio que isso só acontece se tiver uma crise na economia.

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    1. Mas há uma crise na economia.

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  10. Aos investidores em imóveis, construtoras e corretores de imóveis um lembrete: a conta está chegando e os comprados serão estuprados..... rsrsrsrs. para rimar. A farra foi grande, alguém terá que pagar a conta, alguns pagando em 35 anos ou mais, outros vendendo com prejú (nem vou rimar). Ai se a TR aumentar, puts, vai ter muito suicídio neste paizinho de especuladores baratos - fodam-se babacas......

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  11. Olá.
    É interessante como alguns assuntos são comentados com o lado emocional mais presente que o racional.
    Quando se comenta sobre o mercado em geral, sobre empresas, as análises são mais racionais, mas quando o alvo é o governo ou mercado imobiliário, alguns colocam até a faca nos dentes.

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    1. De fato, Zé Piu, mas isso é até entendível, já que o governo e o mercado imob afetam TODA a economia.
      Vejo que algumas empresas mais "macros", como a Petebrás, também é bem comentada, justamente por afetar mais a economia...

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    2. Perde-se muito a racionalidade e imparcialidade nestes tipos de discussões. É um assunto que afeta a vida de todos e, consequentemente, envolve jogo de interesse.

      Abcs, boa semana a todos!

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    3. A questão é muito simples: imóveis tem destinação de moradia. a presença desta especulação criminosa é motivo de gentrificação e insolvência de famílias e mais famílias. Que esta bolha estoure logo e os imóveis voltem a ser usados unicamente para o fim a que se destinam: moradia familiar.

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  12. FI, boa noite,
    o que achas de CMIG4? Será que vale a pena comprar nesse preço?
    Abraço!

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    1. PL 4,00 e P/VP 1,30. Papel barato. Pena que o governo transformou o setor num verdadeiro campo minado, mas creio que em R$ 18,00 já vale o risco de começar a montar posição.

      Abcs, bons investimentos

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  13. FI,

    É um indicador importante de acompanhar, e acho que devemos voltar nele daqui a uns 6 meses.
    Acho prudente esperar mais um pouco para tirarmos as conclusoes

    Me parece que o perfil dos investidores de FII´s é diferente dos de bovespa. Não sei se estes investidores - com exceção de 2 ou 3 FII´s grandes - estão acostumados com posicionamento na sinalização de inversão da curva de juros. Acho que eles esperarão a sinalização de reversão real das taxas de juros pelo copom, o que só ocorrerá mais tarde lá pelos 10,5%. Também existem muitos FIIs com poucos imoveis/poucos locatarios/build-to-suit, com preços travados em contratos de alugueis longos, que eliminariam a variavel vacancia e queda do preço de aluguel.

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    1. Com relação a existência desta outra variável na precificação dos ativos não há dúvida. Mesmo admitindo que uma parcela de investidores não estão acostumados com o mercado de juros futuros, há certamente uma segunda parcela de investidores que levam em consideração a inversão da curva de juros futuros. Este é o grupo que mostrou a precificação desta variável. Mas nada impede que os preços dos FIIs possam voltar a subir, depende de uma mudança de cenário (para melhor). Em renda variável nunca pode-se descartar nada rs... Mesmo nestes imóveis com preços travados em contratos longos. O risco é reduzido, mas não totalmente eliminado. Uma quebra de contrato, por exemplo, mudaria todo o cenário.

      Abcs, bons negócios

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  14. Brasil é o país da bolha. O que é barato aqui?

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